Les Taïwanais dominent désormais largement le marché immobilier étranger à Tokyo, au point de représenter plus de 60 % des acheteurs étrangers dans les 23 arrondissements en 2025. Ce basculement s’explique moins par un simple arbitrage de rendement que par une combinaison de pressions économiques internes à Taïwan et de stratégies de sécurisation patrimoniale face au risque géopolitique. Les données du Ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme confirment une tendance structurelle, relayée par la presse économique japonaise, notamment Asahi Shimbun. Tokyo s’impose ainsi comme un pôle refuge régional pour les capitaux privés taïwanais.
Une domination chiffrée des acheteurs taïwanais
En 2024, les étrangers ont acquis 331 appartements neufs dans les 23 arrondissements de Tokyo. Les Taïwanais représentent 32 % des acheteurs, devant les Chinois (19 %) et les Américains (13 %). Au premier semestre 2025, leur part grimpe à 62 %, un niveau inédit. Cette montée en puissance tranche avec la situation d’avant la pandémie : en 2018, les Hongkongais dominaient (28 %), Taïwanais et Chinois étant alors à égalité (24 %). Le recul récent des acheteurs chinois, lié au ralentissement économique et aux contraintes sur les transferts de capitaux, a mécaniquement renforcé la place des investisseurs taïwanais, dont la demande reste solide et continue.
Pression immobilière à Taïwan et arbitrage de prix
La hausse rapide des prix à Taïwan, en particulier dans les pôles technologiques comme Hsinchu, alimente l’exode d’une partie des ménages aisés. Des profils issus de l’écosystème des semi-conducteurs, autour de Taiwan Semiconductor Manufacturing Company, disposent de revenus élevés mais font face à un endettement croissant. À l’inverse, Tokyo apparaît relativement abordable pour des biens comparables, d’autant que la dépréciation du yen améliore le pouvoir d’achat des investisseurs étrangers. Les comparaisons internationales montrent un indice de prix de 165,6 à Taipei, contre 100,0 à Minami-Azabu (Tokyo), renforçant l’attrait économique du marché japonais.
Sécurisation des actifs et diversification patrimoniale
Au-delà du prix, le moteur central reste la gestion du risque. Les acheteurs privilégient des biens conformes aux normes parasismiques, situés dans les arrondissements centraux (Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya), où 50 % des transactions dépassent 70 millions de yens et 30 % franchissent 100 millions de yens. Selon les acteurs locaux, environ la moitié des acquisitions servent à l’usage résidentiel (résidence principale, secondaire ou base d’études/travail), l’autre moitié à l’investissement locatif. La logique est long-termiste : peu de reventes rapides, une détention prolongée et une diversification des portefeuilles pour se protéger de l’inflation et des chocs politiques.
Le rôle des intermédiaires taïwano-japonais
Les agences à capitaux taïwanais jouent un rôle clé. Sinyi Realty Japan, filiale d’un groupe taïwanais, observe un rebond post-pandémie avec des volumes attendus autour de 800 transactions annuelles en 2024-2025, contre 300 en 2020. Déjà lors de la période Abenomics (2013-2015) et de la préparation des JO de Tokyo 2020, les flux avaient atteint près de 500 transactions par an. Aujourd’hui, la confiance dans la stabilité japonaise et la lisibilité réglementaire priment sur la seule logique de rendement.
L’essentiel à retenir
- 📊 Les Taïwanais représentent plus de 60 % des acheteurs étrangers à Tokyo en 2025.
- 💴 La hausse des prix à Taïwan et le yen faible favorisent l’arbitrage vers le Japon.
- 🛡️ La sécurisation des actifs face au risque géopolitique motive les décisions.
- 🏙️ Les arrondissements centraux concentrent la demande et les tickets élevés.
- ⏳ Les stratégies privilégient la détention longue et la diversification patrimoniale.
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